Hypotheek overnemen na scheiding
Heb je samen met je partner een hypotheek en ga je scheiden? Dan bepaal je samen wat er met de woning en hypotheek gebeurt. Misschien wil je de hypotheek overnemen en op één naam zetten, zodat je (met je kinderen) in je vertrouwde omgeving kunt blijven wonen. Op deze pagina leggen we uit hoe je de hypotheek overneemt, in vijf stappen.
Deze pagina is voor het laatst bijgewerkt in juni 2023.
Voordelen hypotheek overnemen
Na een scheiding kunnen jij en je ex-partner er beiden voor kiezen om te verhuizen. Maar een andere mogelijkheid is dat jij de hypotheek overneemt, zodat je er kunt blijven wonen. Voordelen hiervan zijn:
Je bespaart op verhuiskosten en andere kosten die met verhuizen gepaard gaan, zoals hypotheekadvies en kosten koper.
Je betaalt in beginsel geen overdrachtsbelasting (indien je in gemeenschap van goederen getrouwd bent, of samen eigenaar van de woning bent).
Als je kinderen hebt, blijven zij op hun vertrouwde plek wonen.
Je blijft zelf wonen in je vertrouwde omgeving.
Nadelen hypotheek overnemen
Er zijn ook nadelen verbonden aan het overnemen van de hypotheek:
Je krijgt -als je het huis overneemt- te maken met veel hogere maandlasten.
Je moet je ex-partner uitkopen. Dit betekent mogelijk dat je je hypotheek moet verhogen en/of een tweede hypotheek moet afsluiten.
In sommige scenario’s is er wel sprake van overdrachtsbelasting: als je niet in gemeenschap van goederen getrouwd was of het woningeigendom niet gelijk verdeeld was over beide partners.
Hypotheek overnemen in vijf stappen
Jij en je partner gaan uit elkaar, maar je wilt graag in je huidige huis blijven wonen. Dan moet je -indien je samen een hypotheek hebt- je partner uitkopen en de hypotheek oversluiten. De hypotheek staat dan alleen nog op jouw naam. En je partner is niet meer hoofdelijk aansprakelijk. Toen je de hypotheek afsloot, werden jullie beiden volledig hoofdelijk aansprakelijk. Dat je nu gescheiden bent, verandert daar nog niets aan. Voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid moet de ex-partner die in het huis blijft wonen aantonen dat hij of zij de hypotheeklasten alleen kan dragen. Als je aanvraag akkoord is, krijg je een akte. Beide partners moeten die ondertekenen.
Het proces van de hypotheek overnemen hebben we opgedeeld in vijf stappen.
1. Bepaal de waarde van je woning
Voordat je je partner kunt uitkopen, moet je weten wat het koophuis op dat moment waard is. Dat kan op verschillende manieren. Je kunt je woning laten taxeren door een taxateur. Daar zijn kosten aan verbonden. Je kunt ook je makelaar een grove inschatting laten maken van de waarde. Daarmee bespaar je de taxatiekosten, die meestal tussen € 200 en € 1.000 bedragen. Een taxatie bepaalt de waarde van je woning echter wel nauwkeuriger.
2. Weet hoe je de waarde van je huis onderling verdeelt
Hoe de waarde van de woning verdeeld wordt, hangt af van je samenlevingsvorm. Als je in gemeenschap van goederen bent getrouwd of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, zijn je ex-partner en jij ieder voor de helft eigenaar en is deze verdeling 50-50. Bij beperkte gemeenschap van goederen, of als je niet getrouwd was of een geregistreerd partnerschap had, wordt de waarde verdeeld volgens de afspraken die je zelf met je partner hebt gemaakt.
Gemeenschap van goederen
Je bent allebei voor de helft eigenaar van de woning. De onder- of overwaarde wordt dan ook 50-50 verdeeld. Als je getrouwd bent in gemeenschap van goederen, is het huis 50% jouw eigendom, ongeacht of je al getrouwd was ten tijde van de koop.
Beperkte gemeenschap van goederen
Bij beperkte gemeenschap van goederen, wordt de waarde verdeeld volgens de afspraken die je maakte met je partner. Doorgaans heb je deze ook vastgelegd bij een notaris. Sinds 1 januari 2018 worden huwelijken standaard in beperkte gemeenschap van goederen gesloten, ook als er geen huwelijkse voorwaarden worden afgesproken. Huwelijken van voor die datum werden in volledige gemeenschap van goederen gesloten, tenzij je huwelijkse voorwaarden vastlegde.
Getrouwd zijn in beperkte gemeenschap van goederen wil onder andere zeggen dat je niet automatisch recht hebt op bezittingen die je partner had voor je huwelijk. Dit gaat ook op voor de woning. Kocht je het huis bijvoorbeeld zelf, voordat je trouwde? Dan is dit ook van jou na de scheiding.
Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden
Trouwen of een partnerschap aangaan onder huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden wil zeggen dat je als partners zelf afspraken maakt en deze vastlegt bij een notaris. De verdeling van je bezittingen en koophuis hangt af van de afspraken die je destijds maakte.
3. Overleg met je hypotheekadviseur
Bespreek met je hypotheekadviseur wat de opties zijn. Hij of zij kan vertellen of een hypotheek overnemen tot jouw mogelijkheden behoort. Welke voorwaarden gelden, wat de totale kosten zijn en welke fiscale gevolgen er zijn vertelt hij je ook. Je betaalt hiervoor mogelijk wel advieskosten.
4. Je partner uitkopen
Wil je in het huis blijven wonen? Dan moet je je partner uitkopen. Je ex-partner heeft namelijk recht op een deel van het huis. Hoeveel dat is, hangt af van de gemaakte afspraken.
Voorbeeld kosten berekenen bij hypotheekovername
Bij de berekening van de kosten bij een hypotheekovername wordt gekeken naar:
De waarde van je woning.
De nog openstaande hypotheek.
De verdeling van de waarde.
Stel: je wilt na het scheiden de hypotheek behouden. Je woning is getaxeerd op € 300.000 en er staat nog een hypotheekschuld open van € 180.000. De overwaarde is dan € 120.000. Als je in gemeenschap van goederen bent getrouwd, heeft je ex-partner recht op de helft. Dit is € 60.000.
Neem je de hypotheek en de woning over en is er sprake van onderwaarde? Dan moet je ex-partner je compenseren voor het volledig overnemen van deze onderwaarde.
Geen vergoeding voor renteverlies verschuldigd
Je betaalt geen vergoeding voor het renteverlies, ook boeterente genoemd, als je de hypotheek van je ex-partner overneemt en de rente van je ex-partner voortijdig verlengt. De rente voor het deel van je partner kun je in dat geval kosteloos overzetten naar de huidige rente. Tip: check meteen of de rente op jouw deel wellicht ook omlaag kan. Houd er rekening mee dat je over je eigen deel wel een vergoeding voor renteverlies betaalt als je de rente wijzigt.
Hypotheek verhogen om je partner uit te kopen
Soms moet je je hypotheek verhogen, om de hypotheek over te kunnen nemen. Bijvoorbeeld als je niet genoeg geld hebt om je partner uit te kopen. Overleg met je zelfstandig adviseur wat je mogelijkheden zijn. Mogelijk brengt je adviseur hiervoor wel advieskosten in rekening.
5. Hypotheek op één naam laten zetten door de notaris
De laatste stap is de notaris. De notaris stelt de akte van verdeling op. Hiermee wordt het huis op één naam gezet en kun je de hypotheek inschrijven bij het kadaster.
Belastingregels bij hypotheek overnemen
Er zijn wel verschillende belastingregels van toepassing als je de hypotheek wil overnemen. Speciale fiscale regelingen en uitzonderingen, die regelmatig over het hoofd worden gezien bij de eerste belastingaangifte na de scheiding. Dat kan leiden tot een flinke naheffing. Of je mist juist een teruggave.
Hypotheekrenteaftrek
Eén van de belastingregels waar je na het overnemen van de hypotheek mee te maken krijgt is: hypotheekrenteaftrek. De partner die de woning verlaat, heeft hier nog twee jaar recht op. Als jij of je ex-partner een ander huis koopt tijdens deze periode, krijg je te maken met de bijleenregeling van de Belastingdienst.
Overdrachtsbelasting
Zet je de hypotheek op één naam? Dan betaal je in beginsel geen overdrachtsbelasting. Als je een akte van verdeling laat opstellen door een notaris, hoef je geen overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst af te dragen. Je betaalt wel notariskosten.
Eigenwoningforfait
Een andere belastingregel die verandert bij het overnemen van een hypotheek, is het eigenwoningforfait. Dat is een belastingregel die een deel van de waarde van je huis en hypotheek bij je inkomen rekent.
Fiscaal partnerschap
Een ander gevolg: je fiscaal partnerschap komt ten einde. Dat eindigt zo gauw het scheidingsverzoek ingediend is en je niet meer op dezelfde woning ingeschreven staat.
Kortom: er komen veel specifieke belastingregels bij kijken als je de hypotheek na een scheiding wil overnemen. Daarom kan het verstandig zijn om hulp en advies in te winnen. Je voorkomt dan dat je geld misloopt, of met een naheffing geconfronteerd wordt.
Vind een adviseur in jouw buurt
Hypotheek op beide namen laten staan of het huis verkopen
Soms is het niet mogelijk om de hypotheek over te sluiten naar je partner of jezelf. Dan kun je er voor kiezen om de hypotheek op naam van jullie beiden te laten staan. Jij en je partner zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor het terugbetalen van de hypotheekschuld. Voor degene die het huis verlaat, kan dat nadelig zijn. Hij of zij kan dan mogelijk een lager hypotheekbedrag lenen om een ander huis te kopen. Maak daarom goede afspraken: over hoe lang je de woning aanhoudt, het gebruik van de woning en de verdeling van de bijbehorende kosten.
Meer over scheiden met een lopende hypotheek
Misschien willen of kunnen jou en je partner allebei niet in het huis blijven wonen en besluit je het te verkopen. Met de opbrengsten van het huis los je de hypotheekschuld af. Mogelijk is de waarde van de woning hoger dan je hypotheek. Maar het kan ook zijn dat de hypotheekschuld hoger is. Je huis staat dan ‘onder water’. Er blijft dan een restschuld over. Die kun je eventueel opnieuw financieren.
Restschuld en Nationale Hypotheek Garantie
Als je een restschuld hebt en een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan is het wellicht mogelijk om hier gebruik van te maken. Je leest hierover meer op de site van NHG.
Neem contact op met je adviseur
Scheiden is ingrijpend en er komt veel op je af. Je zelfstandig adviseur kan helpen. Hij of zij heeft immers vaker met dit soort situaties te maken gehad. Aan het advies zijn kosten verbonden. Je kunt vooraf informeren naar deze kosten. Het eerste oriëntatiegesprek is gratis.
