Scheiden met een koophuis
De 3 opties voor je koopwoning
Als partners uit elkaar gaan en zij samen een koopwoning bezitten, zijn er 3 opties:
- Je koophuis verkopen en beiden nieuwe woonruimte zoeken.
- De ex-partner uitkopen na de scheiding. Eén van de twee partners blijft in het huis wonen.
- Het huis op beide namen laten staan na de scheiding.
Elk van deze opties heeft voor- en nadelen. Een belangrijke factor is je financiële situatie. De vaste lasten worden niet minder. Maar je moet ze wel alleen gaan dragen. Daardoor is het helaas niet in alle gevallen mogelijk om uit elkaar te gaan en je eigen huis te behouden.
Optie 1: je huis verkopen na je scheiding
Je kunt jouw koophuis verkopen na je scheiding. Dit is financieel én emotioneel doorgaans de meest eenvoudige optie. Financieel, omdat je de opbrengst (en eventuele overwaarde) van de woning verdeelt en ieder je eigen weg gaat. Emotioneel, omdat je allebei het huis waar je samenwoonde verkoopt en verlaat. Daarover kan geen strijd meer ontstaan.
Zorg dat je weet of je jouw huis na de scheiding kunt verkopen met overwaarde of juist met een restschuld. Mocht je te maken krijgen met restschuld, zoek dan uit of je deze extra kosten kunt dragen. Je kunt de woning namelijk alleen verkopen als je de gehele hypotheekschuld voldoet. Dat kan met je spaargeld, of met een financiële regeling zoals de restschuldfinanciering van RegioBank.
In het geval van overwaarde staat niets je in de weg om jouw koopwoning na je scheiding te verkopen.
Eerst scheiden of eerst je huis verkopen?
Tijdens je scheiding kom je voor de vraag te staan: gaan we eerst uit elkaar, of eerst ons huis verkopen? Als je jezelf eerst verdiept in de verkoop van de woning, kom je niet voor verrassingen te staan met bijvoorbeeld afgesproken alimentatieverplichtingen. Zorg voor totaaloverzicht over je financiële situatie, voor je de scheiding inzet
Overwaarde en de bijleenregeling
Een restschuld overhouden is een vervelende situatie. Maar ook als je jouw huis na de scheiding met overwaarde verkoopt, kun je voor verrassingen komen te staan. Stel dat je een ander huis koopt en een hypotheek afsluit. Je krijgt dan te maken met de bijleenregeling. Die regeling bepaalt dat je de overwaarde of ‘eigenwoningreserve’ van je vorige woning in mindering moet brengen op het aankoopbedrag van de nieuwe woning. Daardoor valt je hypotheekrenteaftrek lager uit.
Optie 2: je ex-partner uitkopen na de scheiding
Als tweede optie kan een van de twee ex-partners de ander uitkopen na de scheiding. Ook als je voor deze optie kiest, is het belangrijk dat je eerst de waarde van jouw koophuis achterhaalt en totaaloverzicht hebt over je financiële situatie.
Krijg jij of je ex-partner de hypotheek rondkrijgen?
Begin met uitzoeken of het haalbaar is om je ex-partner uit te kopen. Soms kan een van beiden de hypotheek geheel overnemen na de scheiding. Maar in de meeste gevallen is een extra hypotheek nodig. Je kunt met onze rekentool eenvoudig online je maximale hypotheek berekenen. Houd hierbij ook rekening met eventuele partneralimentatie.
Akte van verdeling
Heeft een van de ex-partners de financiële middelen om de woning alleen te bekostigen? Dan is een akte van verdeling nodig om dit vast te leggen. In deze akte maak je afspraken over je gemeenschappelijke bezittingen en de waarde daarvan. Een notaris stelt de akte op. Beide ex-partners moeten hiermee akkoord zijn.
Een akte van verdeling is alleen noodzakelijk als:
- jij en je ex-partner de woning samen hebben gekocht.
- je in gemeenschap van goederen getrouwd was.
- de woning door de huwelijkse voorwaarden gemeenschappelijk eigendom is.
Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid
Als één van de partners in het huis blijft wonen, moet deze de lasten natuurlijk alleen dragen. Om dat ook juridisch vast te leggen is ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid nodig. De ex die verhuist wordt ontslagen van verplichtingen. En draagt dus niet meer bij aan het aflossen van de hypotheekschuld. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid legt de notaris vast in de nieuwe hypotheekakte.
Hypotheek overnemen
Gaat een van de partners de hypotheek overnemen na de scheiding? Zorg dan dat je de volgende stappen zet.
- Bepaal de waarde van de woning, bijvoorbeeld door middel van een taxatie.
- Koop je ex-partner uit.
- Overleg met je hypotheekadviseur.
- Rond de verkoop en overname af bij de notaris.
Er is veel om op te letten als jij of je ex-partner de hypotheek wil overnemen na de scheiding. Daarom hebben we een aparte pagina met informatie over dit onderwerp.
Meer over het overnemen van een hypotheek
Optie 3: huis op beide namen laten staan na je scheiding
Naast uitkopen of je huis verkopen is er een derde optie: het huis op beide namen laten staan. Je blijft dan samen eigenaar na de scheiding. Weinig mensen kiezen hiervoor, maar het kan wel.
Het huis op beide namen laten staan na de scheiding is een goede optie als jij en je ex het huis willen aanhouden. Bijvoorbeeld om het in de toekomst na te laten aan je kinderen. Heeft jouw ex of heb jijzelf tijdelijk niet de middelen om de ander uit te kopen? Dan kun je het huis tijdelijk op beide namen laten staan. Eventueel kun je jouw ex later alsnog uitkopen. Of andersom.
Heb je een moeilijke verstandhouding met je ex-partner? Dan is deze optie kiezen wellicht niet verstandig. Wees je ook bewust van de nadelen van de hypotheek op beider naam na een scheiding. De ex-partner die vertrekt, kan mogelijk geen nieuwe hypotheek krijgen. Ook zijn er overheidsregelingen waar je als huiseigenaar geen recht op hebt. Bovendien: jij en jouw ex blijven financieel aan elkaar verbonden. Maak daarom heldere afspraken. Hoe verdeel je de hypotheeklasten? En onderhoudskosten? En hoe lang blijft deze situatie bestaan?
Scheiden en gebruiksrecht van de woning
Heb je een conflict met je ex-partner over het gebruiksrecht van de woning na de scheiding? En lukt het niet om tot afspraken te komen? Dan beslist uiteindelijk de rechter. Die bepaalt wie het gebruiksrecht van de woning krijgt, zolang de scheiding nog niet is afgerond. Dit wordt vastgelegd in de echtscheidingsbeschikking. Dat is het officiële document waarmee de rechter toestemming geeft om de scheiding af te ronden.
De scheiding is pas afgerond als je de echtscheidingsbeschikking inlevert bij de burgerlijke stand (bij de gemeente). Dat moet binnen 6 maanden nadat de rechter de echtscheidingsbeschikking vastlegt. De partner die in de woning mag blijven, heeft dus maximaal 6 maanden gebruiksrecht. Als de echtscheidingsbeschikking wordt ingeleverd moet je definitief beslissen over het huis.
Kan ik mijn partner uit huis zetten?
Helaas werken ex-partners in een scheiding niet altijd met elkaar mee. Het kan dus zijn dat jij je afvraagt of je jouw partner uit huis kunt zetten. Dat kan alleen als jouw situatie voldoet aan deze 2 voorwaarden:
- Je hebt de woning alleen gekocht.
- Je was niet getrouwd en had geen geregistreerd partnerschap.
Overwaarde van je koophuis bij een scheiding
Heeft jouw koophuis overwaarde na je scheiding? Dan heeft je partner daar ook recht op (als je getrouwd was of als partner geregistreerd). Als een van beide partners de ander uitkoopt, betaalt hij of zij de helft van de marktwaarde. Als je huis € 300.000 waard is en je hypotheek € 200.000 bedraagt, koop jij jouw ex-partner voor € 150.000 uit. De overwaarde wordt zo dus verdeeld. Elke ex-partner krijgt dan € 50.000 van de totale overwaarde.
Ga je scheiden en het huis verkopen? Dan wordt de overwaarde op dezelfde manier tussen jou en je ex-partner verdeeld.
Onderwaarde of restschuld van je koophuis
Ga je scheiden en is je huis minder waard dan je hypotheek? Dan heb je te maken met onderwaarde of restschuld. Ook restschuld worden verdeeld over beide partners.
- Als je de woning verkoopt, verdeel je het bedrag waarvoor je het huis verkoopt. Zo wordt de restschuld ook door tweeën gedeeld.
- Als de ene ex de ander uitkoopt, gaat dit tegen de helft van de marktwaarde van de woning. Zo wordt de restschuld ook in tweeën gedeeld.
Als je met een restschuld blijft zitten, kan het verstandig zijn de woning nog een periode op beide namen te laten staan. Je kunt de woning dan later verkopen, hopelijk voor een hoger bedrag. Als je dit niet wilt, moet je zoeken naar een oplossing om het restbedrag van je hypotheek af te lossen.
Nieuw huis kopen na je scheiding?
Verkoop je de woning of koopt je ex-partner jou uit? Dan wil je misschien een nieuw huis kopen na de scheiding. Een zelfstandig adviseur helpt je daar graag bij. Je adviseur brengt hiervoor wel advieskosten in rekening.
