Erfpacht
Wat is erfpacht?
Bij erfpacht ligt het eigenaarschap van de grond niet bij de bezitter van de woning. In plaats daarvan is een gemeente eigenaar of een particuliere instantie als een kerk of stichting. Deze vraagt een vergoeding voor het gebruik van de grond, wat we erfpachtcanon noemen.
Termijn erfpacht
De eigenaar van de grond bepaalt de hoogte van de erfpacht. Deze staat jaren vast. Die termijnen verschilden vroeger. Vanaf 2013 kun je alleen een hypotheek krijgen voor een woning met erfpacht als het erfpachtcontract voor onbepaalde tijd geldt. Voor bestaande contracten van voor 2013 geldt dat niet.
Eigen woning of gehuurde woning
Betaal je alleen erfpacht voor het gebruik van de grond en voldoe je aan de voorwaarden van een eigen woning, dan heb je dezelfde rechten en plichten als iedereen met een hypotheek. Je mag de hypotheekrente aftrekken van je inkomen, het eigenwoningforfait wordt er bij opgeteld. Let wel op: de standaard voorwaarden voor de aftrek gelden hier ook. Het moet bijvoorbeeld gaan om een eigen woning die je hoofdverblijf is.
Dit ligt anders wanneer je ook erfpacht betaalt voor de gebouwen die op de grond staan. In dat geval is er feitelijk sprake van een gehuurde woning. Hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait gelden dan niet. Er is echter één uitzondering. Als de erfpachtcanon van het gebouw of de gebouwen eeuwigdurend is afgekocht, dan is volgens de eigenwoningregeling toch sprake van economisch eigendom.
Weet je niet zeker waar je erfpacht voor betaalt? Leg de situatie dan voor aan je zelfstandig adviseur.
Geen eigenaar, wel zeggenschap
Het klinkt misschien niet prettig dat iemand anders de grond bezit waar je op woont. Je woonsituatie verandert echter niet. Je houdt zelf de volledige zeggenschap over je eigendom: het huis. Een verbouwing of het aanleggen van een tuin staan je dus vrij. Je hebt immers het recht van gebruik. Je bent als erfpachter zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de grond. Er kunnen wel beperkingen zijn die bijvoorbeeld voorschrijven dat je de grond niet gebruikt voor een andere bestemming dan je woning of tuin.
Voor- en nadelen
- Een huis dat op erfpachtgrond staat, kan goedkoper zijn. De prijs is lager, omdat je de grond er niet bij koopt. Een voordeel waar het erfpachtcanon tegenover staat. Deze maandelijkse kosten kun je bij de belastingaangifte aftrekken van je inkomen als je voldoet aan de voorwaarden van een eigen woning.
- Loopt de erfpacht af, dan kan de eigenaar van de grond een verhoging doorvoeren, zonder dat je daar inspraak in hebt. Bezwaar maken is wel mogelijk. Bijvoorbeeld als de gemeente een verhoging doorvoert die niet aansluit op het verloop van de grondprijzen in de omgeving. De onzekerheid die dit brengt, kan nadelig zijn bij de verkoop van de woning.
- Als je wel de grond onder de woning koopt, dan is je huis in aanschaf wat duurder, maar heb je geen onzekerheid over de hoogte van de erfpacht. En als je het huis helemaal hebt afgelost, zijn je woonlasten lager dan bij een huis waar je erfpacht moet blijven betalen.
Complexe regelgeving
De precieze regels rond erfpacht zijn vrij complex. Bovendien veranderde de regelgeving in het verleden enkele keren. Overweeg je een woning te kopen waar erfpacht in het spel is, informeer dan goed naar de situatie. Ook voor het verkrijgen van de hypotheek is dit belangrijk. Je zelfstandig adviseur helpt je graag bij het in kaart brengen van de hypotheekmogelijkheden voor een woning waar erfpacht op rust. Zodat je een weloverwogen keus maakt.