Berekening vergoeding voor ons renteverlies
Wil je (een deel van) jouw Bedrijfshypotheek eerder aflossen dan afgesproken? Dan betaal je mogelijk een vergoeding voor de rente die we hierdoor mislopen. Dit noemen we een vergoeding voor het renteverlies. Hieronder lees je hoe we dit berekenen.
Aflossen zonder vergoeding
Maandelijks los je volgens afspraak af op je Bedrijfshypotheek. Daarnaast mag je ieder kalenderjaar 5% van de oorspronkelijke lening extra aflossen zonder vergoeding. Wil je meer dan die 5% extra aflossen? Dan vragen we wel een vergoeding voor ons renteverlies.
Wanneer is er renteverlies?
Om vast te stellen of er renteverlies is, kijken we naar de vergelijkingsrente. Deze vergelijken we met je huidige rente om te bepalen of er sprake is van een renteverlies.
Hoe wordt de vergelijkingsrente bepaald?
Om de vergelijkingsrente te bepalen, worden de volgende stappen doorlopen:
1. Bepalen schuld-marktwaardeverhouding
We kijken naar de schuld-marktwaardeverhouding op het moment van de laatste renteverlenging. Is er sinds de verstrekking van de hypotheek nog geen renteverlenging geweest? Dan kijken we naar de schuld-marktwaardeverhouding op het moment van de verstrekking. Deze schuld-marktwaardeverhouding gebruiken we om de schuld-marktwaardeverhouding (LTV-klasse) te bepalen van de vergelijkingsrente.
2. Bepalen hoofdsomklasse
We kijken naar het hypotheekbedrag op moment van afsluiten van al je openstaande leningdelen. Dit bedrag gebruiken we om te bepalen in welke hoofdsomklasse je valt.
3. Bepalen vergelijkingsrente via resterende rentevaste looptijd
We kijken naar de nog resterende rentevaste looptijd op het moment van de (extra) aflossing. Daarover zou je de contractrente nog betalen. Bij die looptijd die nog over is, zoeken we de rentes die horen bij de naast kortere en naast langere periodes. Van die 2 pakken we de hoogste rente. Die rente gebruiken we als vergelijkingsrente.
Voorbeeld: is de resterende rentevaste periode bijvoorbeeld nog 1 jaar en 2 maanden? Dan kijken we naar een rentevaste periode van 1 jaar en 2 jaar.
Vergoeding voor renteverlies bepalen
Na het bepalen van de vergelijkingsrente, kijken we in de actuele rentetabel welk rentepercentage op dit moment hoort bij de LTV-klasse, de hoofdsomklasse en de rentevaste periode waarmee we vergelijken. De vergelijkingsrente en de huidige rente vergelijken we met elkaar om te bepalen of er sprake is van een renteverlies:
| Vergelijkingsrente | Wel / geen renteverlies? |
|---|---|
| Hoger of gelijk aan je huidige rente | Geen renteverlies; je kunt zonder vergoeding aflossen |
| Lager dan je huidige rente | Wel renteverlies; je bent ons een vergoeding schuldig |
Goed om te weten: een hogere vergelijkingsrente zorgt voor een lagere vergoeding.
Rekenvoorbeeld: berekening vergoeding voor renteverlies
Voor dit rekenvoorbeeld gaan we uit van de volgende gegevens:
- Oorspronkelijke hypotheekschuld: € 120.000
- Nog openstaande hypotheekschuld: € 75.000
- Schuld-marktwaardeverhouding: 75%
- Maandelijkse aflossing: € 500
- Hoofdsomklasse: < € 500.000
- Huidige contractrente: 5%
- Resterende rentevaste periode: 1 jaar en 2 maanden
- Extra aflossing: € 35.000
- Vergoedingsvrij percentage: 5%
- Rente voor RVP 1 jaar: 3,5%
- Rente voor RVP 2 jaar: 4%
Vergelijkingsrente bepalen
We gebruiken het stappenplan zoals hierboven uitgelegd.
- Bepalen schuld-marktwaardeverhouding: de schuld-marktwaardeverhouding is 75%.
- Bepalen hoofdsomklasse: de hoofdsomklasse is < € 500.000.
- Bepalen vergelijkingsrente via resterende rentevaste looptijd: de resterende rentevaste periode is 1 jaar en 2 maanden. Daarom wordt gekeken naar de rentes voor de rentevaste periodes van 1 jaar en 2 jaar. Omdat de rente voor 2 jaar met 4% de hoogste is, wordt dit de vergelijkingsrente.
De vergelijkingsrente (4%) is dus lager dan de huidige contractrente (5%) en daarom is er voor ons sprake van een renteverlies.
Vergoeding voor renteverlies berekenen
De extra aflossing in dit voorbeeld bedraagt € 35.000. Maar we houden hierbij rekening met de 5% van de oorspronkelijke lening die zonder vergoeding afgelost mag worden: 5% van € 120.000 = € 6.000. Voor de berekening wordt daarom uitgegaan van € 29.000 (€ 35.000 -/- € 6.000).
Omdat ook periodiek afgelost wordt (€ 500 per maand), wordt dit bedrag nog per maand met € 500 verlaagd: in de 1e maand wordt dus ons renteverlies berekend over een bedrag van € 29.000, in de 2e maand over een bedrag van € 28.500, in de 3e maand over € 28.000, enzovoort.
Het rentepercentage waarmee we rekenen is 1%: dit is het verschil tussen de huidige contractrente (in dit voorbeeld 5%) en de actuele rente ofwel vergelijkingsrente (in dit voorbeeld 4%).
De resterende rentevaste periode in dit voorbeeld is 14 maanden (1 jaar en 2 maanden). Wanneer we voor iedere maand het renteverlies dat vergoed moet worden optellen, komen we op € 300,42.
Berekeningen van de vergoeding per maand
| Maand | Bedrag waarover renteverlies wordt berekend | Aflossing | Rentebedrag op basis van huidige contractrente | Rentebedrag op basis van vergelijkingsrente | Renteverlies dat je ons moet vergoeden |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | € 29.000,00 | € 500,00 | € 120,83 | € 96,67 | € 24,17 |
| 2 | € 28.500,00 | € 500,00 | € 118,75 | € 95,00 | € 23,75 |
| 3 | € 28.000,00 | € 500,00 | € 116,67 | € 93,33 | € 23,33 |
| 4 | € 27.500,00 | € 500,00 | € 114,58 | € 91,67 | € 22,92 |
| 5 | € 27.000,00 | € 500,00 | € 112,50 | € 90,00 | € 22,50 |
| 6 | € 26.500,00 | € 500,00 | € 110,42 | € 88,33 | € 22,08 |
| 7 | € 26.000,00 | € 500,00 | € 108,33 | € 86,67 | € 21,67 |
| 8 | € 25.500,00 | € 500,00 | € 106,25 | € 85,00 | € 21,25 |
| 9 | € 25.000,00 | € 500,00 | € 104,17 | € 83,33 | € 20,83 |
| 10 | € 24.500,00 | € 500,00 | € 102,08 | € 81,67 | € 20,42 |
| 11 | € 24.000,00 | € 500,00 | € 100,00 | € 80,00 | € 20,00 |
| 12 | € 23.500,00 | € 500,00 | € 97,92 | € 78,33 | € 19,58 |
| 13 | € 23.000,00 | € 500,00 | € 95,83 | € 76,67 | € 19,17 |
| 14 | € 22.500,00 | € 500,00 | € 93,75 | € 75,00 | € 18,75 |
| Totaal | € 1.502,08 | € 1.201,67 | € 300,42 |
Goed om te weten
De vergoeding die je aan ons betaalt is om onze toekomstige renteverliezen goed te maken. Je betaalt de vergoeding dus nu in plaats van maandelijks rente te betalen over je hypotheek in de toekomst. Omdat wij de vergoeding nu al ontvangen en niet verspreid over de rentevaste periode is het bedrag dat je moet betalen iets lager, dit noemen wij 'contant maken'. In het rekenvoorbeeld en de tabel hierboven is daar geen rekening mee gehouden.